1900年に創業した国内最大級の企業情報データを持つ帝国データバンク――。最大手の信用調査会社である同社は、これまで数えきれないほどの企業の破綻劇を、第一線で目撃してきた。
金融機関やゼネコン、大手企業の破綻劇は、マスコミで大々的に報じられる。実際、2018年に発覚した、スルガ銀行によるシェアハウスの販売、サブリース事業者・スマートデイズへの不正融資問題などは、記憶にとどめている読者も多いだろう。一方、どこにでもある「普通の会社」がいかに潰れていったのかを知る機会はほとんどない。8月6日に発売された『倒産の前兆 （SB新書）』では、こうした普通の会社の栄光と凋落（ちょうらく）のストーリー、そして読者が自身に引き付けて学べる「企業存続のための教訓」を紹介している。
帝国データバンクは同書でこう述べた。「企業倒産の現場を分析し続けて、分かったことがある。それは、成功には決まったパターンが存在しないが、失敗には『公式』がある」。
もちろん、成功事例を知ることは重要だ。しかし、その方法は「ヒント」になりこそすれ、実践したとしても、他社と同様にうまくいくとは限らない。なぜなら、成功とは、決まった「一つの答え」は存在せず、いろいろな条件が複合的に組み合わさったものだからだ。一方で、他社の失敗は再現性の高いものである。なぜなら、経営とは一言で言い表すなら「人・モノ・カネ」の三要素のバランスを保つことであり、このうち一要素でも、何かしらの「綻（ほころ）び」が生じれば、倒産への道をたどることになる。
そしてそれは、業種・職種を問わずあらゆる会社に普遍的に存在するような、些細（ささい）な出来事から生まれるものなのだ。実際、倒産劇の内幕を見ていくと、「なぜあの時、気付けなかったのか」と思うような、存続と倒産の分岐点になる「些細な出来事」が必ず存在する。同書ではそうした「些細な出来事＝前兆」にスポットを当てて、法則性を明らかにしている。
本連載「あなたの会社は大丈夫？ 『倒産の前兆』を探る」では、『倒産の前兆』未収録の12のケースを取り上げ、「企業存続のための教訓」をお届けする。第3回は、スルガ銀行が融資していた女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」運営のスマートデイズを取り上げたい。
――シェアハウス運営 スマートデイズ
オーナーに売り込んだ物件を一括借り上げして入居者を募り、オーナーには家賃保証する「サブリース方式」で女性専用シェアハウスを運営。わずか2年で年売上を約40倍に伸ばすも、物件入居率の低下が響いて自転車操業に陥り、顧客への賃料支払いが停止。多額の借入金返済に窮するオーナーが続出し、社会問題となったことも記憶に新しい同社はいかにして倒産したのか。
銀行や販売代理店と結託した不当な利益取得構造。賃料支払いがストップしたことで、多額の借入金返済に窮するオーナーが続出し、社会問題になった。
「長期家賃保証、高利回り」をウリに売上急伸
「シンデレラは夢をかなえるために馬車に乗った」――2017年2月から放送されたタレントのベッキーの復帰CMをご記憶の方も多いだろう。女性専用の寄宿舎型シェアハウス「かぼちゃの馬車」のCMだ。
その運営元として知られるスマートデイズ（東京都中央区）は、12年に事業を開始。寄宿舎型シェアハウスの販売・サブリース事業を手掛け、業界のパイオニア的存在として業容を短期間で急拡大させた。
サブリースとは、会社員などが銀行から融資を受けて購入した物件を、サブリース業者が一括で借り上げ、入居者を募ってまた貸しする、というもの。オーナーは、家賃回収や入居者の入退去時の諸手続きを免れるうえ、入居者がいてもいなくても家賃収入が保証されるという、魅力的な不動産投資の仕組みだ。
“注目の不動産ベンチャー”として知名度獲得
スマートデイズは、シェアハウスのオーナーに対して、長期にわたる一定額の賃料支払いの保証（家賃保証）を謳（うた）うとともに、他の業者に比べて高い利回りを提示できる点をウリにしていた。こうしたビジネスモデルによって、“注目の不動産ベンチャー”として一定の知名度を獲得。14年7月期に、わずか8億5000万円だった年売上高は、約2年半後の17年3月期には316億円にまで急伸した。
アベノミクスによる金融緩和を追い風に、上場も視野に入れていたという。
倒産から1年前のこの時点では表向き、事業は順風満帆そのもの。破産という事態を想像できた関係者はほとんどいなかっただろう。
「かぼちゃの馬車」は、入居者を女性に限定しているのが大きな特徴だった。基本的に自社社員および女性アルバイトで対応し、入居者が安心して利用できる環境を作っていた。
このほか、大手人材派遣会社と提携し、入居者に対する派遣企業の紹介事業も開始する。
16年8月には代表（当時）が、書籍『「家賃0円・空室有」でも儲かる不動産投資』（ダイヤモンド社）を出版。家賃外収入による新たなビジネスモデル構築を広くアピールした。
そして17年夏には、大学発ベンチャーのオーシャナイズ（東京都港区）と資本業務提携し、同社の傘下入りを果たす。このまま順調に事業を拡大していくかに見えたが、17年10月、商号をスマートライフからスマートデイズに変更すると、程なくして情勢急変が明らかになる。
新規売上金を既存オーナーへの賃料に充てる「自転車操業」
シェアハウスのオーナーの元に届いたのは「サブリース賃料支払い変更のお知らせ」と題する通知書だった。その文書には、スマートデイズがオーナーに毎月払う賃料の減額とともに、その背景として、金融機関からオーナーに対する融資方針の変化を示唆する内容が書かれていた。
スマートデイズの収益の柱は不動産販売による売り上げであり、オーナーに対する金融機関からの融資が滞ることになれば成立しない。この間、シェアハウスの部屋数は急拡大していたが、肝心の入居率は当初想定よりも大幅に低い水準にとどまっていた。新規の物件売却で得た収入を、既存のオーナーへの賃料支払いに充てるという、自転車操業に陥っていたとみられる。
資金繰りも急速に悪化するなか、年明けの1月中旬には物件オーナー向け説明会を開催。その場で、毎月支払ってきた賃料の支払いが1月以降、難しくなることを明らかにした。あわせて、親会社のオーシャナイズ代表取締役が代表に就任する旨も発表した（その後、民事再生法申請直前に代表辞任）。
新たな経営陣のもとで大幅な業態転換を模索していたが、物件の開発・販売もほぼ停止状態となっていた。3月末には一部のオーナーらが集団でスマートデイズらに対して損害賠償請求訴訟を提起するなど、破綻は秒読みと見られていた。
そんな最中の18年4月9日、スマートデイズは民事再生法の適用を申請するが、同月18日付で申し立ては棄却、破産手続きに入ることが決定された。負債額は債権者約911人に対し約60億3500万円。このうち物件オーナーは約675人、約23億円にのぼった。スマートデイズの破産は、入居者、オーナー、関係取引先に甚大な影響を与えた。
入居者には、4月9日付で「民事再生手続開始申立てについてのお知らせとお詫び」が発行された。「入居者様の生活インフラの維持が確保されるよう努めて参る所存」とする一方で、「目下の弊社の資金繰りに鑑みますと、入居者様居住物件における水道、電気、ガス、インターネットなどの生活インフラの確保が困難となるおそれ」にも触れられている。入居者には別途、シェアハウスの管理が別会社へと移行する旨、通達があったという。
続々と明るみに出た「詐欺まがいの手法」とは
何より深刻な被害が生じたのは、銀行でローンを組んで物件を購入したオーナーたちだ。
オーナーは、サラリーマンが副業としてシェアハウスを購入したケースが多いと見られ、一部報道では1億円を超える融資を受けた会社員も複数いたと報じられた。各オーナーは個別で金融機関と交渉を進めたようだが、スマートデイズからの賃料収入が実質途絶えたことで、個人破産に追い込まれるオーナーが出る可能性も十分、考えられた。
スマートデイズの破産で明らかになったのは、同社のメインバンクであり、物件の買い手への融資を一手に引き受けていたスルガ銀行の、ずさんすぎる貸付実態だ。多額の融資を可能にするために、スマートデイズや販売代理店は、資金の借り手の貯蓄や所得を改ざんしていた。スルガ銀行には融資の審査に問題があっただけでなく、こうした改ざんにも関わっていたと見られた。
そのため、金融庁から実態の解明を命じられ、第三者委員会によって数々の不正融資の実態が発覚すると、役員が引責辞任する事態にまで発展した。さらには、建設業者に建設費用を水増ししてオーナーに請求させ、スマートデイズがキックバックを得るといった悪質な実態も明らかになった。
不動産業界のパイオニア、注目の不動産ベンチャーとして名を馳（は）せたスマートデイズだったが、実際には銀行や販売代理店、建設業者と結託した詐欺まがいの手法で、不当な利益を得る悪徳業者だったのである。オーナーたちには弁護団がつき、18年3月に東京地裁に提訴。しかし争点整理からして時間がかかるありさまで、訴訟は今なお決着しないまま、長引くことも予想される。
事態の完全収束はいつになるか分からないが、スマートデイズが最初から無理のあるビジネスモデルを押し通し、結果的に顧客を欺いたうえに多大な損失を与えた事実は変わらない。その点で大きく道を踏み外した同社の倒産劇は、顧客や金融機関からの信用と信頼が、ビジネスにおいては何よりの命綱となるという当たり前の事実を、改めて重く物語っている。