2020年までのオフィスビル竣工ラッシュ注目の街は？

東京のオフィスビル開発が活況だ。現在渋谷の駅前で再開発による超高層ビルが次々と建っていることに象徴されるように、2018年、19年ともに過去20年の平均を超えた床面積のオフィスが供給された。そして20年には、さらにそれを上回る延べ30万坪ものオフィスが生まれようとしている。

法人向け不動産事業を営むCBRE（東京都千代田区）によると、グレードAと呼ばれる高級オフィスでは、空室率は0.8%。17年に続き18年に竣工したビルは満室状態だ。賃料も高止まりしている。

そんな中、各地のオフィス事情はどうなっているのか。また注目の街はどこなのか。CBREのリサーチヘッドエグゼクティブディレクターの大久保寛氏に聞いた。

なぜIT企業は渋谷と五反田に集まるのか？
東京のオフィス事情を概観すると、業種ごとに人気の街が浮かび上がってくる。IT関連企業であれば山手線の西側、士業などのプロフェッショナルサービスは丸の内を好み、メーカーには品川などの東側が人気だ。

特に「渋谷は行列ができるオフィスエリア」だと大久保氏は説明する。

2000年のITバブルの頃、ITベンチャー企業が続々開業した渋谷は、米シリコンバレーを真似てビットバレーとも呼ばれていた。この頃から、IT系企業の聖地といえば渋谷だ。実際IT企業の移転先の街を調べると、渋谷に移転してくる企業の56％はIT系となっている。

「渋谷は若者が集まる街。周辺地域に住んでいるので渋谷が好まれてきた。古いビルも多いので、賃料もそこまで高くないのも創業直後の企業に好まれた」（CBREで渋谷を担当する鈴木孝一リサーチシニアディレクター）

その渋谷にも2つの動きがある。大手企業の回帰と、スタートアップの周辺地域への流出だ。

もともと渋谷で創業した企業も、拡大するにつれてオフィスが手狭になる。しかし、渋谷には当時、床面積の大きなオフィスビルが少なく、六本木などに移転せざるを得なかった。そうした企業が、渋谷に大規模オフィスビルが竣工となるこのタイミングで、渋谷に回帰してきている。渋谷から六本木ヒルズに移り、今年再び渋谷に戻ってきたGoogleが代表例だろう。

一方で、渋谷の賃料も、再開発などの影響から上昇してきた。賃料が最も安かった時期からの上昇率は、東京23区全体では32％だが、渋谷・恵比寿エリアは45％と各地域でトップだ。「六本木のほうが賃料が高いが、渋谷も新しいビルは遜色ない賃料レベルになってきている」（鈴木氏）

そうした背景から、昨今のIT系スタートアップは、渋谷周辺の地域に「染み出して」きている。近隣の恵比寿はガーデンプレイスに代表されるように賃料がすでに高くなっており、ここ数年注目されているのが五反田だ。比較的小ぶりなビルも多く、「新しいビルは五反田は多いわけではないが、新しいビルができるとすぐ埋まる」（鈴木氏）という。

東京より厳しい、大阪など地方都市
オフィスビル開発の増加から、東京のオフィスが大人気だと思いきや、実はさらに“オフィスがない”のが各地の地方都市だ。

「2020年に向けて、東京はオフィスの賃料が下向くと見ているが、地方都市は今後、2-3年の間、賃料は上がる。需給がタイトな状況が続く」と大久保氏は見る。大阪などの地方都市では、リーマンショック直後にオフィスの市況が崩れ、賃料が大幅に下落してしまった。さらに2011年以降は建築コストも上昇。そうした背景から、地方都市でのオフィスビル開発は停滞し、かなり長期間、新規のビル開発への投資は東京に集中していた時期が続いたという。

ここ2-3年間で、地方都市でもだいぶ賃料が上がってきた。郊外から都心への回帰が地方都市でも続いているが、ビルがない状態だ。しかし「再開発案件が出てきたのは、この3-4年くらいだ。いま新規開発が始まっても、できあがるのは3ｰ4年後。立て替えなので、しばらく需給はタイトな状況が続く」（大久保氏）

ちなみに、ビル需要が強い地方都市としては、札幌や仙台、福岡だという。コールセンター需要が高く、通勤しやすい中心部にオフィスを設ける流れだ。

オリンピック以後、ポテンシャルのある街は？
では、2020年の東京オリンピック以後の東京の不動産事情をどう見たらいいだろうか。いくつかの調査では、オフィス賃料も2020年をピークに下落する見通しとなっている。

「先進国でオリンピックをやっても経済には関係ない。オリンピックのためにインフラ開発を行うような国は別だが、東京の場合はすでにインフラがあるところでオリンピックをやる。賃料のピークが2020年という予想は、単純に供給の見立てと、経済の見立てからだ」（大久保氏）

ではそんな2020年以後、発展するポテンシャルのある街はどこなのか。大久保氏は、日本の場合は、経済の状況によってビルを建てたり止めたりするわけではないと説明する。特に東京の場合は、用地次第。大規模な開発に適した用地があるかどうかだ。

大久保氏は、用地の観点からポテンシャルのある街として、品川駅の西側の地域を挙げる。「西武のホテルがあり、京成電鉄が持っている用地も多い。再開発のストーリーを描きやすい」