近年の建設ラッシュで、東京都心部にタワーマンションが林立している。これから深刻になりそうなのが、分譲型集合住宅の建て替え問題だ。国土交通省によると、現在、全国の分譲マンション戸数は655万戸弱、入居者は1500万人を超える（2018年末現在）。うち築40年以上のものは、現在81万戸、20年後には367万戸に達する。これらの多くは建て替えの必要性に直面する。
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近年は、入居者が数百から1000世帯に及ぶ大規模分譲マンションも多数あり、ここ数年でも東京都心部にタワーマンションが激増している。それらの物件を建て替える場合、数百から1000世帯の所有者がまったく同一の建て替えのタイミングと方法に合意しなければならない（5分の4以上の多数決が必要。ただし、市街地再開発事業では3分の2以上の多数決で建て替えが可能）。分譲マンションにはそれぞれの住民の専有部分（住居）のほかに共用部分（建物の躯体部分など）があるが、区分所有法では、共用部分はすべての住民の「共同所有」の財産となっている。
問題は、誰が合意形成のリーダーシップをとるのか、ということである。マンションの管理会社は、「案」を住民に提示するが、あくまで意思決定をするのは住民で構成される管理組合なので、管理会社はアドバイスをするにとどまる。
海外では、マンションの躯体などの共用部の所有権を管理会社（不動産開発業者）が所有し、住民は自己の専有部分の所有権だけを所有するという形態もあると聞く。この形態なら、躯体の所有者である管理会社が強い発言権を持つことになり、建て替えによって管理会社が利益を得ることにもなるので、管理会社がリーダーシップをとって合意形成すると期待できる。

しかし、日本の分譲マンションでは、管理会社は日々の管理と住民へのアドバイスをすることで手数料を得ているだけなので、建て替えの合意ができてもできなくても、管理会社の懐は痛まない。建て替えを含めたマンション管理は、あくまで管理会社ではなく住民の共同責任であるというのが日本の区分所有法の建て前なのだ。
つまり、住民の自由な意思に基づく自発的な「自治」でマンションは十全に管理できる、という性善説を、日本の法律は前提としているのである。そして、住民は管理組合を組織し、管理組合が大規模修繕や建て替えについて総会を開いて意思決定を行うことになっている。
ところが、マンション居住者なら経験者も多いと思われるが、建て替えどころか共用部の修繕についてすら、住民の意見が割れて合意が取れないことも多い。あるマンションでは、排水管の修繕の是非や手法をめぐって揉め続け、合意するのに10年近い歳月がかかったという例もある。戸数が数十軒という小さなマンションでさえ住民の合意をとることは困難であるのに、戸数が数百軒を超えるとなると本当に合意形成ができるのか。合意する前に話し合いの場に来てもらう、または、正確な情報を伝える、ということさえも多大なコストがかかって実現できないかもしれない。

さらに、近年の都心部のタワーマンションは投資目的で購入した外国人の区分所有者が増えていることも特筆すべきである。外国人に限らないが、投資目的の非居住区分所有者はそもそも連絡がつきにくいなどの理由で合意形成への参加が困難だ。こうした問題が、タワーマンションの大規模修繕や建て替えという重大な意思決定を難しくしている。
修繕や建て替えの合意ができなければ、マンションの老朽化が進み、資産価値も落ちる。価格の低下が進めば、当初の住民から低価格で購入した新しい所有者に住民も入れ替わり、マンション住民全体の所得水準も低くなるだろう。修繕や建て替えのために追加資金を出せる住民はますます少なくなり、そのため建て替えの合意はさらに困難になる。この悪循環が続けば、「スラム化」しかねない。

これは極端な最悪のシナリオであるが、共有する資産の管理が疎かになりがちなことは様々な経済現象で観察されている。経済学で「共有地の悲劇」と呼ばれる問題の一種である。住民みんなが利他的になれば共有地について合意できるが、利己的に振る舞えば共有地は破壊される。分譲集合住宅の区分所有法の制度は、マンションの「共用」部分を住民の「共有」財産と規定したために、新たなタイプの共有地を創出してしまった。マンション建て替え問題は、制度がみずから作り出した共有地の悲劇ともいえる。
マンション建て替え問題を解決するためには、管理組合のガバナンス構造の改革が課題だと思われる。
分譲マンションの区分所有者は管理組合を構成するが、管理組合の意思決定をするのは、住民の中から選ばれた数人～20人程度の理事で構成される理事会だ。理事会は基本的に住民のボランティアであり、そのボランティアの理事が骨の折れる仕事をやらざるを得ない。これでは士気が上がらず、多くのケースでマンション管理は非効率的なものになってしまう。管理組合と理事会は、会社でいえば株主と取締役のような関係にある。従って、会社経営に倣って、効率的なガバナンスに改革できないか検討すべきだろう。
例えば、理事に労力に見合った報酬を支払い、その分の責任を明確に負ってもらうようにする。また、住民（区分所有者）以外のマンション管理のプロを理事に任命できるようにする。要するに、管理組合の理事を単なるボランティアではなく、プロの経営者にやってもらう、ということである。こうした改革ができれば、建て替え問題などの意思決定もスムーズに行えると思われる。

管理組合や理事会をめぐるガバナンス改革など、分譲マンションをめぐる制度改革を実行して、マンション建て替えラッシュの到来に備える必要がある。
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